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碧桂园的发展史

 2007年4月3日,广东房地产开发企业碧桂园集团在香港交易所公开招股。4月13日,因为招股反应热烈,碧桂园决定每股定价5.38港元,集资129亿港元,4月20日正式在香港挂牌上市。


从1992年开始,在15年的时间里,杨国强的碧桂园集团,从曾经4000套房只卖出3套的惨淡经营,发展成市值800多亿的综合性房地产开发公司,并捧出新一任的中国内地女首富。

一提起杨国强,广东顺德北滘镇广教村的村民大都表示:Boss强(当地人对杨国强的称呼)成为巨富“并不奇怪”,因为他“很有胆识,能抓住机遇,又有人提携”。

然而,农民出身的杨国强,据说在18岁之前从未穿过新衣服。他曾放牛种田,做过泥水匠和建筑包工头,当时月收入180元。24岁时在北滘镇房管所任施工员。后来,在哥哥杨国华的帮助下,进入了顺德第二建筑公司,从底层开始做起。

“他本身就是做建筑的,加上哥哥在二建里是当领导的,所以地位提升得很快。”村里一位老人说。1989年,曾经的泥水匠杨国强成为镇政府旗下建筑公司——北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理。

1992年,随着邓小平南巡讲话的发表,沿海开放的几个城市,出现了一股房地产投资和开发的狂潮。数据显示,这一年中国的房地产投资与1991年同比增加117%。也正是这个时候,杨国强开始了自己的房地产创业之路。

当年,顺德碧桂园的开发商由于第一期销售情况一般,其中一个股东准备退出,当时主业还是建筑承包商的杨国强毅然接盘,低价买下顺德碧江及桂山交界的大片荒地,兴建4000套别墅和洋房,并以“碧桂园”命名,开始进军房地产。

但杨国强的房地产之路在刚起步时就遭遇重大挫折。1993年的宏观调控让这一轮房地产热迅速烟消云散。杨国强接手的碧桂园亦是如此,4000套房只卖出了3套,几成烂尾楼。

此时,记者出身的楼盘策划人王志纲在观察碧桂园后,提出兴建一所贵族国际学校,吸引有钱人的儿女就读,并以此带动学生家长到穷乡僻壤买楼定居。杨国强此后采纳了这一建议。不仅如此,碧桂园学校还向每名学生收取30万元的教育储备金,并规定学生在毕业后才能取回。这个零息融资的方法,是杨国强的得意之举,也为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金。凭借此举,他成功地将楼盘卖光。

关于两人的合作有个插曲:

1993年,事业上一路顺风顺水的杨国强首遭危机。当年杨国强的建筑公司还不强悍。他们已经为顺德三和物业发展公司带资建造了近4000套别墅,房子盖好了,没人来买,而事后看来,开发商原本无心卖房。毋庸置疑,当时的三和公司也只是以炒家心态拿下了顺德和番禺交接处的1000多亩“前不着村,后不着店”的土地。

所以,1993年下半年,中央针对股市和房市的泡沫进行调控挤压,银行被勒令与自办房地产企业脱钩。 这种情况下,投资逾亿的“碧桂园”项目也基本面临死火状态。
因此,当杨国强向开发商索要工程所垫费用时,三和股东们最终答应以变通的方式,让杨国强销售已经盖好的别墅,以销售收入核销建筑成本由造房者变成卖房者,杨国强和他的建筑队看起来无辜,也缺乏准备。

后来的事通过《谋事在人——王志纲策划实录》一书都知道了。

1993年10月某天,经人推荐,杨国强请来了新华社记者人称“记者王”的王志纲,初衷不过是想借后者的一支笔,为碧桂园项目鼓吹一番。然而,在王志纲一顿抢白之后,杨国强不仅不生气,反而当场拍板聘其为总策划。

很快,曾萌动于杨国强脑海里的以办学带动楼盘销售的想法变成了现实。王志纲的大手笔文案,以及对媒介势能的出色调动能力,使碧桂园学校短期之内,获得了与“可怕的顺德人”这个生猛概念关联密切的符号价值。在收取3亿多元教育储备金之后,1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象,他们的老师,则是从全国各地的8000名应聘者中推选出来的最优秀者。

有了现金流,也有了学校这步活棋,再加上“给你一个五星级的家”的远景提炼和高密度推广,碧桂园的楼盘销售终于找到了自己的杠杆和支点。

1995年,杨国强和4个拍档利用三和公司原股东缺乏操盘信心的弱点,逼其摊牌,仅以8000万元的代价就拿下了碧桂园物业发展有限公司。其中,杨国强占6成,其余4人各占1成。

“我与杨国强的合作,是财智双赢的结果。”在双方结束合作10年后,王志纲在朋友间某次小型聚会上如是评价。

1998年,中国取消福利分房,其后几年,中央和各地陆续发文叫停“集资建房”。单位自建房的取消,使得房地产开发的空间变大,土地购买的秩序趋于自由合理。

次年,已经初具规模的碧桂园低调进入广州,“用生产商品的方式来盖房子”。第二年春节,广州碧桂园开盘,以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜。超低价格使其创造了70栋楼两个多月销售一空的奇迹。

2001年,碧桂园凤凰城项目公开销售。杨国强继续打着“价廉物美”的大旗,以“50万元就可以住别墅”的口号大卖别墅。尽管楼盘当时离广州市区有近1个小时车程,但开盘当日,众多客户趋之若鹜,曾有一分钟销售一套别墅、一天之内创造了销售额7.5亿元的销售神话,至今这一纪录仍无开发商可以打破。对此,业内形容为“像卖白菜一样卖房子”。

土地价格低,这是碧桂园集团引以为傲的竞争优势。在碧桂园集团上市的招股书中,他们着重强调了这一点:“我们是中国拥有最庞大和低成本土地储备的房地产开发商之一,此等储备为我们未来的增长和盈利能力提供了强有力的支持。”

在土地之外,碧桂园还在多方面进行了成本控制。在房地产开发的链条上,他们几乎扮演了自上而下的各个产业的所有角色。设计、建筑、装修,甚至曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂,连砖头都是自己生产的。

关于碧桂园的职业经理人

从广州碧桂园项目开始,杨国强批量引进外部职业经理人。譬如,负责广州碧桂园市场策划的经理,一次性就招聘了12人,8男4女,内部自称为杨老板的“12门徒”。12个经理彼此制约,职权上无分大小,且全部集中在一个会议室办公,同样一个问题,总是声音各异,在吵吵嚷嚷中收场。
据与杨国强共过事的人说,杨习惯于充当一个笑眯眯的仲裁者。

他喜欢看着这些不同性格的年轻人为了表现自己,而不惜相互攻击、自相残杀。在吵闹声中,合纵连横的好戏不时上演,但是这种议会模式的人才赛跑机制正是杨国强需要的。他隔三岔五地找人“倾解”,对被他赏识的人,会被请到他自家别墅的大泳池边。杨国强会给他们讲述自己的梦想。他小时候经常游泳的一条小河——碧江,现在就在大泳池的外边几十米处。杨国强说当时就希望在游累了的时候,有个地方躺下来休息,吃的喝的都不愁。20多年后,杨国强的梦想实现了。在顺德碧桂园的三、四期楼盘之中,杨国强特意让人修葺了一处人工沙滩——现在,据碧桂园的业主讲,这个沙滩基本上派不上用场。
“12门徒”最终去向各异。他们有的受不了那种被人操纵的感觉愤而出走,有的几进几出碧桂园,从杨国强身上学到了一些东西,然后再度告别。

用人而疑,疑人要用。边用边疑,边疑边用。这似乎不只是杨国强一个人的用人原则,所有家族企业老板在面临职业经理人的成长时,都存此心结。
 

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